Investir en France
Guide de l'acheteur
Acheter un bien en France :Le guide complet
Acheter un bien à Paris ou ailleurs en France est un rêve, mais peut sembler intimidant quand on ne connaît pas les usages du pays, notamment les pratiques juridiques et commerciales. Heureusement, avec l'accompagnement expert de DE TILLY PARIS, vous découvrirez que le droit français est clair et protecteur. Notre guide de l'acheteur démystifie l'achat immobilier à Paris (et en France) pour que vous avanciez dans votre investissement en toute confiance.
Acheter un appartement à Paris n'a jamais été aussi simple
La France possède l'un des marchés immobiliers les plus sûrs, les plus stables et les mieux encadrés au monde : nos clients achètent l'esprit tranquille, avec des décisions éclairées.
Durée : 3 à 4 mois
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Choisir un notaire
Une étape essentielle
Le vendeur a généralement son propre notaire ; il est judicieux d'avoir le vôtre. Le notaire est un juriste hautement qualifié, nommé par l'État, qui garantit que tout est exact et complet. Il protège vos intérêts, vous conseille, effectue les recherches sur le bien et s'occupe des contrats. Seul un notaire peut enregistrer officiellement une transaction immobilière en France. Comparable au real estate attorney américain, il veille à vos intérêts. Mieux vaut le choisir avant de trouver le bien de vos rêves : les contrats doivent être signés rapidement, une offre acceptée n'étant pas une enchère. Si vous n'êtes pas à Paris pour la signature de l'avant-contrat ou de l'acte, nous vous conseillons d'établir une procuration.
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Le financement
Obtenir un crédit immobilier en France, c'est possible !
Les taux de crédit en France sont plus bas qu'aux États-Unis. Si vous envisagez d'emprunter, mieux vaut déposer votre demande avant de commencer les visites : vous connaîtrez votre budget et votre offre sera plus attractive pour les vendeurs. À savoir : financer un bien français auprès d'une banque américaine est en général impossible, faute de pouvoir évaluer le bien. En revanche, un courtier spécialisé peut souvent vous obtenir un crédit en France avec un apport de 30 %. DE TILLY PARIS vous met en relation avec les meilleurs cabinets de courtage en France.
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L'offre
Faire une offre, ce n'est pas enchérir
Une fois le bien de vos rêves trouvé, nous préparons une proposition financière qui détaille l'offre : prix d'achat, recours ou non à un prêt, et autres conditions. Contrairement à d'autres marchés, la France ne fonctionne pas aux enchères. Dès que vous et le vendeur êtes d'accord sur les termes, la négociation s'achève et la phase juridique commence.
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Le dossier chez les notaires
L'avant-contrat
Lorsque le vendeur accepte votre offre, votre notaire travaille avec celui du vendeur à la rédaction de l'avant-contrat, « promesse de vente » ou « compromis de vente ». En experts immobiliers, nous vérifions tout en amont, et votre notaire examine tous les aspects juridiques.
Important ! À ce stade, ni vous ni le vendeur n'êtes encore engagés : chacun peut encore se retirer. C'est pourquoi il vous faut un notaire réactif, qui travaille sur le dossier immédiatement. Si vous n'êtes pas à Paris, vous pouvez donner procuration à votre notaire.
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La signature de l'avant-contrat
L'avant-contrat
L'accord devient officiel à la signature par les deux parties et au versement d'un dépôt de garantie de 5 à 10 % (déduit du prix si la vente se conclut). Après la signature, vous, l'acheteur, disposez de 10 jours pour vous rétracter sans avoir à vous justifier. Si vous financez l'achat, une « clause suspensive de prêt » peut être ajoutée au contrat : vous avez alors en général 30 à 45 jours pour produire une offre de prêt, ou au moins deux refus de banques françaises.
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Vérifications et titre de propriété
Due diligence
Une fois l'avant-contrat signé, votre notaire vérifie les formalités réglementaires et juridiques du bien et organise le paiement des droits de mutation. Il s'assure par exemple que le vendeur est bien propriétaire, sans charge ni hypothèque, que le bien est exempt de termites et qu'il dispose des autorisations d'urbanisme requises. Prévoyez au moins 2 à 3 mois entre la signature de l'avant-contrat et l'acte définitif, le temps pour le notaire de réunir tous les documents nécessaires.
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La signature définitive
Conclure la vente
Nous visitons le bien 24 heures avant la signature pour vérifier que tout est en ordre. La vente se conclut par la signature de l'acte authentique, souvent chez le notaire du vendeur (ou par procuration). Aujourd'hui, l'acte est signé électroniquement. Enfin, le vendeur vous remet les clés. Bienvenue chez vous !
FAQ
Les spécificités du marché français
Contrairement aux États-Unis, Paris n'a pas de fichier unifié (MLS) où tous les biens à vendre seraient recensés. Le marché parisien est au contraire très fragmenté : plus de 3 500 agences indépendantes se partagent la ville, chacune gérant ses propres mandats. Pour avoir une vue complète de l'offre, il faudrait donc consulter de nombreux sites ou contacter chaque agence. Et l'agent qui détient le mandat représente uniquement le vendeur.
C'est pourquoi vous avez besoin d'un chasseur immobilier comme DE TILLY PARIS pour représenter vos intérêts.
À la différence du notary public américain, le notaire français est un juriste hautement qualifié, nommé par l'État. Les notaires représentent l'État français et sont seuls habilités à enregistrer et valider une vente immobilière en France. Ils garantissent la solidité juridique de l'opération, de la rédaction des actes à la publication du transfert de propriété : ils vérifient que le vendeur est bien propriétaire, qu'aucune hypothèque ne subsiste, que le paiement est complet et que toutes les taxes sont réglées. Les « frais de notaire » (qui font partie des frais d'acquisition) sont fixés par la loi et représentent en moyenne 7 % à 7,5 % de la transaction, à la charge du seul acheteur, qu'un ou deux notaires interviennent. Les principaux frais d'acquisition comprennent les taxes de publicité foncière (5,81 % du prix d'achat) et les émoluments du notaire (0,825 %), plus 20 % de TVA.
Simulateur officiel des frais d'acquisition (ANIL)
DE TILLY PARIS vous recommande de prendre votre propre notaire et peut vous présenter les meilleurs notaires spécialisés dans l'accompagnement d'acheteurs étrangers.
Non. Acheter un bien à Paris ou n'importe où en France, en résidence secondaire ou pour s'y installer, est « simple » pour un Américain. En revanche, être propriétaire en France ne donne pas droit à un visa de résidence : il faut respecter la règle des 90/180 jours (moins de 90 jours par période de 180 jours). Côté impôts, si vous vivez aux États-Unis et possédez simplement un logement en France, vous n'avez en principe pas de déclaration française à faire. Si votre bien vous procure des revenus locatifs ou d'investissement, vous devez en revanche déclarer en France et pouvez y être imposé. Bonne nouvelle : la convention fiscale franco-américaine évite la double imposition pour la plupart des Américains en France.
DE TILLY PARIS vous met en relation avec des conseillers fiscaux de premier plan.
Il existe deux grandes catégories de logements à Paris : les appartements et les maisons. La plupart des biens parisiens sont des appartements, comparables aux condos américains : vous possédez une quote-part de l'immeuble et vivez en « copropriété » avec les autres résidents, en partageant les charges de l'immeuble (parfois 10 fois inférieures à celles de New York). Aucun dossier de candidature ni approbation d'un conseil n'est requis, et les co-ops n'existent ni à Paris ni ailleurs en France.
Le second type de bien est la maison, ou, plus prestigieux et plus vaste, l'« hôtel particulier ». Comme aux États-Unis, vous en assurez seul l'entretien et les impôts, en tant qu'unique propriétaire.
DE TILLY PARIS vous donne un accès exclusif à 100 % des appartements et maisons disponibles à Paris.
D'abord, un vendeur parisien doit faire appel à un « diagnostiqueur » certifié pour établir un dossier de diagnostics obligatoire. Ce dossier comprend :
- le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- le mesurage de l'appartement en m² selon la loi Carrez
- l'exposition au plomb
- les termites
- l'amiante
- l'installation électrique, si elle a plus de 15 ans
- l'installation de gaz, si elle a plus de 15 ans
- les risques naturels et technologiques
Ce dossier complet rassure l'acheteur avant qu'il ne fasse une offre. Chez DE TILLY PARIS, nous vous expliquons tout et vous traduisons l'ensemble des informations. En cas de doute ou de question sur l'état d'un appartement, nous faisons intervenir les experts compétents pour une inspection plus poussée.
La loi Carrez impose que la surface habitable exacte d'un appartement, en m², figure dans le contrat de vente. Elle ne retient que les surfaces d'une hauteur sous plafond d'au moins 1,80 m et exclut escaliers, murs et balcons. La « surface au sol », elle, désigne la surface totale, y compris sous les pentes.
Contrairement aux États-Unis, où la surface des appartements n'est souvent pas encadrée et parfois surestimée (à surface équivalente, un appartement parisien paraît bien plus grand), la loi Carrez protège l'acheteur en certifiant la surface exacte : transparence garantie, sans allégation trompeuse sur la taille du bien. Une protection précieuse pour quiconque achète un appartement en France.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) évalue l'efficacité énergétique d'un logement ou d'un immeuble en mesurant sa consommation d'énergie et son impact en émissions de gaz à effet de serre (classement de A à G). Ce diagnostic est devenu déterminant pour la location : les logements énergivores sont progressivement interdits à la location. Les biens classés G le sont depuis 2025, les F le seront en 2028 et les E en 2034.
Chez DE TILLY PARIS, nous vous aidons à lire le DPE. Une mauvaise note est un solide argument de négociation, et nous vous conseillons sur les travaux à prévoir pour améliorer la performance énergétique du bien.
Exemple :
Vous pouvez louer votre appartement dès le premier jour ! Aucune approbation d'un conseil n'est nécessaire. Il existe deux grands types de baux : meublé et non meublé. La différence principale tient à la durée : 1 an pour le meublé, 3 ans minimum pour le non meublé. Leur fiscalité diffère aussi.
Paris a instauré un plafonnement des loyers, l'« encadrement des loyers », pour préserver l'accès au logement. Il fixe un loyer maximal à partir de « loyers de référence » qui dépendent de la localisation, du type de bien et d'autres critères. Pour y échapper, vous pouvez opter pour un « bail mobilité » (de 1 à 10 mois) ou un « bail code civil » (plus de 11 mois).
Les experts DE TILLY PARIS vous conseillent sur le bail le mieux adapté à votre investissement.
Non. La location de courte durée est réservée aux résidents parisiens à plein temps qui déclarent l'appartement comme résidence principale ; ils peuvent le louer jusqu'à 120 jours par an, après enregistrement auprès de la Mairie de Paris et justification de la résidence principale pour obtenir un numéro d'enregistrement. Heureusement, si la courte durée est réservée aux résidents, plusieurs options existent pour les propriétaires non résidents : le « bail mobilité » ou le « bail société » offrent par exemple de la souplesse pour louer un mois ou plus, sans encadrement des loyers.
Non, aucun visa n'est nécessaire pour acheter un bien à Paris ou ailleurs en France. Le visa n'est requis que pour séjourner plus de 90 jours par période de 180 jours en France ou dans l'espace Schengen. Si vous souhaitez rester plus longtemps ou devenir résident permanent, DE TILLY PARIS travaille en étroite collaboration avec des avocats spécialisés en immigration.
Rénover un appartement à Paris est plus simple et moins coûteux que dans les grandes villes américaines. Pour des travaux légers — peinture, sols, électricité, modification des cloisons intérieures — aucune autorisation particulière n'est en général nécessaire ; il suffit de respecter le règlement de copropriété et de ménager ses voisins. Ouvrir une cuisine à l'américaine ou diviser un séjour pour créer une chambre se fait sans difficulté.
En revanche, pour des travaux lourds — refonte complète du plan, murs porteurs, ouverture de plafonds vers les combles, intervention sur les parties communes ou la façade — l'accord de la copropriété est requis, et parfois celui de la Ville de Paris. DE TILLY PARIS vous indique ce qui s'applique à chaque cas et vous met en relation avec les meilleurs professionnels pour des travaux dans les règles.
Vous pouvez détenir votre bien en France de plusieurs façons, chacune avec ses avantages fiscaux potentiels. Chaque situation étant unique, DE TILLY PARIS vous présente des conseillers fiscaux franco-américains qui travailleront avec votre expert-comptable américain (si vous en avez un) pour déterminer la structure la mieux adaptée :
- en nom propre (ou en indivision, avec des enfants majeurs, de futurs héritiers)
- une société à responsabilité limitée (anglaise ou française)
- une SARL (société à responsabilité limitée)
- une SCI (société civile immobilière), la structure la plus courante pour détenir et gérer un bien en France
Le financement
Oui, les acheteurs étrangers peuvent obtenir un financement auprès des banques françaises, sous réserve de quelques conditions supplémentaires. DE TILLY PARIS vous présente des courtiers en crédit de premier plan, spécialisés dans la clientèle étrangère et notamment américaine. Comptez environ 1 % du montant emprunté en frais de courtage.
Les banques financent en général 70 % à 80 % de la valeur du bien. À Paris, l'apport moyen se situe entre 25 et 30 %.
Les taux sont plus bas qu'aux États-Unis. Proches de 1 % en 2020, ils se situent autour de 3,5 % / 4 % à la mi-2024.
Utilisez notre simulateur de crédit immobilier pour estimer votre mensualité.
Le coût de l'achat et de la détention
En tant que propriétaire en France, vous êtes redevable de plusieurs impôts. D'abord les impôts locaux annuels : la taxe foncière et, pour une résidence secondaire, la taxe d'habitation. Ensuite, si votre patrimoine immobilier dépasse 1,3 M€, vous êtes assujetti à l'impôt sur la fortune immobilière, de 0,5 % à 1,5 % par an.
Si le bien n'est pas votre résidence principale, vous paierez aussi, à la revente, un impôt sur la plus-value de 19 %. Les non-résidents, dont les Américains, sont exonérés des prélèvements sociaux mais paient un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Un abattement progressif s'applique à partir de six ans de détention et, après 22 ans, la plus-value est exonérée d'impôt.
À titre de comparaison, la fiscalité parisienne est en général plus douce que celle des grandes villes américaines comme New York : un appartement de 1,5 M€ à Paris représente environ 2 000 € de taxe foncière par an et près de 3 900 € d'impôt sur la fortune immobilière.
Bonne nouvelle : les charges de copropriété à Paris sont bien plus faibles que celles des condos américains. En moyenne, comptez environ 40 € par m² et par an. Pour un appartement de 100 m² (1 076 sq ft), cela représente près de 4 000 € par an, soit 333 € par mois, dans un bel immeuble avec gardien. Le coût de l'électricité et du gaz dépend de l'installation, mais l'eau chaude et le chauffage sont parfois collectifs et compris dans les charges. Au total, les coûts de détention peuvent être jusqu'à 10 fois moins élevés qu'à Miami ou New York.
À l'achat d'un appartement à Paris, les frais d'acquisition représentent environ 7 % à 7,5 % du prix et sont à la charge de l'acheteur. Ils comprennent les taxes de publicité foncière (5,81 % du prix) et les émoluments du notaire (0,825 %), plus 20 % de TVA. Si vous empruntez, comptez environ 1 % du montant du prêt en frais de courtage.
Le vendeur ne paie pas de frais d'acquisition, mais peut être redevable de l'impôt sur la plus-value s'il vend une résidence secondaire détenue depuis moins de 22 ans.
L'agent immobilier à Paris
Les honoraires d'agence en France vont généralement de 3 % à 6 %, TVA de 20 % comprise. Ils ne sont en principe pas partagés avec d'autres agences, car les agences françaises ne mutualisent ni leurs mandats ni leurs commissions. Dans la plupart des cas, c'est le vendeur qui règle les honoraires, ce qui profite à l'acheteur : il ne paie pas de frais de notaire sur la commission. Dans certains cas, il peut toutefois être préférable que l'acheteur paie la commission, notamment au regard de la future plus-value. DE TILLY PARIS vous explique clairement ces situations.
Nos honoraires s'élèvent en moyenne à 3 % (plus 20 % de TVA) du montant de la transaction. Les honoraires de l'agence qui détient le mandat sont inclus dans le prix que vous payez. Notre savoir-faire consiste à négocier à la fois le meilleur prix pour l'appartement et la commission de l'agent vendeur. Au-delà de trouver l'appartement de vos rêves, nous faisons économiser à nos acheteurs, en moyenne, 7 % à 12 % du prix par rapport à un achat mené seul. Ces économies couvrent largement nos honoraires.
Notre commission n'est due par l'acheteur qu'à la signature de l'acte définitif.
Oui, bien sûr. Contrairement à la quasi-totalité de nos concurrents américains, nous détenons une carte professionnelle à Paris, la « carte de transaction ». Nous sommes également agent immobilier agréé à New York : www.detillyrealestate.com.
