Comprendre la fiscalité immobilière en France

Les Américains qui souhaitent acheter un bien immobilier en France ont l’occasion unique d’investir dans certaines des plus belles propriétés au monde. Mais pour un non-résident, la fiscalité immobilière française peut sembler déroutante : savoir combien payer, et à qui, est souvent un casse-tête. Ce guide a été conçu pour aider les Américains à comprendre l’impôt immobilier en France, afin de s’y retrouver dans un système souvent complexe et de tirer le meilleur de leur investissement.

Les impôts locaux

Une fois propriétaire en France, vous êtes redevable de deux impôts locaux : la taxe foncière et la taxe d’habitation.

La taxe foncière

Tout propriétaire en France paie chaque année une taxe foncière, qu’il occupe ou non le logement. Son montant dépend d’abord de la valeur locative cadastrale, c’est-à-dire la valeur théorique attribuée au bien. Chaque année, ce montant est actualisé, puis réduit d’un abattement forfaitaire de 50 % censé couvrir les frais de gestion, d’entretien et d’assurance supportés par le propriétaire. Le montant obtenu constitue la « base » à laquelle s’appliquent les taux votés par les collectivités locales.

Selon la date d’achat, le vendeur reste en principe redevable de la taxe de l’année en cours ; dans la plupart des cas, vendeur et acheteur conviennent toutefois d’en partager le coût au prorata.

La taxe d’habitation

Vous ne paierez la taxe d’habitation que si le bien acheté est une résidence secondaire. L’administration fiscale la calcule en fonction de votre situation d’occupation au 1er janvier de l’année d’imposition, en multipliant les taux locaux par la valeur locative cadastrale du bien.

L’impôt sur la fortune immobilière

Si votre patrimoine immobilier en France dépasse 1,3 million d’euros, vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). Il s’applique à toutes les personnes ayant une obligation fiscale en France, même résidant à l’étranger. Généralement dû fin mai, l’IFI se calcule par foyer fiscal : il peut donc concerner les couples mariés, les personnes seules, les partenaires de PACS et les enfants mineurs détenant des actifs.

L’IFI compte six tranches, de 0 % à 1,5 %. Point important : bien que l’impôt ne s’applique qu’au-delà de 1,3 million d’euros de patrimoine, le barème se calcule à partir de 800 000 €. Pour les non-résidents, seuls les biens situés en France sont pris en compte.

Les taux et tranches de l’IFI :

• 0 % jusqu’à 800 000 €
• 0,5 % de 800 000 € à 1 300 000 €
• 0,7 % de 1 300 000 € à 2 570 000 €
• 1 % de 2 570 000 € à 5 000 000 €
• 1,25 % de 5 000 000 € à 10 000 000 €
• 1,5 % au-delà de 10 000 000 €

Des abattements existent pour ceux qui y ont droit, notamment :

• dans le calcul de la valeur de vos actifs français, votre résidence principale peut bénéficier d’un abattement de 30 % ;
• certains biens agricoles et professionnels peuvent être exonérés ;
• les dons à certains organismes d’intérêt général ouvrent droit à une réduction de 75 % du montant donné, plafonnée à 50 000 € ;
• le capital restant dû de votre crédit est déduit de la valeur du bien ;
• un bien occupé par des locataires peut bénéficier d’une décote.

L’IFI est un impôt déclaratif : c’est à vous d’apprécier si vous devez déclarer votre patrimoine. Si vous ne le faites pas et que l’administration estime que vous y êtes assujetti, elle pourra réclamer les sommes dues, pénalités comprises.

L’impôt sur la plus-value

En matière de fiscalité immobilière française, il faut aussi garder à l’esprit l’impôt sur la plus-value. Il ne s’applique qu’à la revente : tous les non-résidents sont taxés au même taux de 19 %, et les Américains sont exonérés des lourds prélèvements sociaux appliqués aux résidents français, mais redevables d’un prélèvement de solidarité de 7,5 %. Le taux est élevé, mais un abattement progressif s’applique à partir de la sixième année de détention :

• 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année ;
• 4 % pour la vingt-deuxième année.

Après vingt-deux ans de détention, la plus-value est exonérée d’impôt.

En tant que non-résident fiscal français, vous pouvez aussi être exonéré d’impôt sur la plus-value si vous remplissez ces conditions :

• aucun tiers n’a occupé ni loué le bien depuis le 1er janvier de l’année précédant la vente, sans limite de durée pour cette condition ;
• vous vendez le bien dans les dix ans qui suivent votre départ de France.

Les différences entre les marchés immobiliers français et américain

À l’achat d’un appartement en France, la grande majorité des ventes se font en direct, alors qu’à Manhattan près de 95 % des transactions passent par un agent. Aux États-Unis, l’acheteur signe un contrat, verse un dépôt, et le bien est placé sous séquestre jusqu’à l’exécution complète du contrat et la conclusion de la vente. En France, la vente passe par un notaire ; une fois l’avant-contrat signé, le vendeur est engagé, tandis que l’acheteur dispose d’un délai de rétractation sans pénalité. Passé ce délai, le dépôt de garantie est séquestré jusqu’aux signatures définitives. Autre différence : le niveau de la taxe foncière dans des villes comme New York par rapport à Paris. L’impôt français est nettement plus faible — les propriétaires new-yorkais paient près de 10 fois plus qu’à Paris, comme le montre le tableau ci-dessous.

Taxe foncière moyenne	30 m² (322 sq ft)	50 m² (538 sq ft)	80 m² (861 sq ft)	120 m² (1 291 sq ft)
Paris	600 $ / an	850 $ / an	1 300 $ / an	1 600 $ / an
New York	3 800 $ / an	7 800 $ / an	13 300 $ / an	18 000 $ / an

La taxe foncière en France reste inférieure à celle de nombreuses grandes villes américaines, quelle que soit la valeur du bien. Que vous achetiez pour percevoir des revenus locatifs ou pour y vivre à l’année, gardez à l’esprit ces impôts annuels.

Conclusion

Comprendre la fiscalité immobilière française est essentiel avant d’acheter. Savoir ce que vous paierez vous aidera à décider en connaissance de cause et à respecter toutes vos obligations fiscales locales.